凤凰号平台官方_7条人命!碧桂园“超速”背后的狼性之败

  • 发布时间:2019-12-25 16:12:42

凤凰号平台官方_7条人命!碧桂园“超速”背后的狼性之败

凤凰号平台官方,文/ 金错刀频道 张一弛

广东曾经有个地王邹锡昌,说过一句话:

“如果想让一个人上天堂,就劝他做房地产,如果想让一个人下地狱,还让他做房地产。”

十年之后,这句话在“宇宙第一房企”碧桂园和创始人杨国强身上又验证了一遍。

但这并不代表碧桂园是最近才出事儿。

2009年,江门台山碧桂园里的空心墙,是机器猫的口袋:业主能从墙里掏出锈钢管,掏出竹竿,掏出塑料袋;6700吨污水每天准时准点的流进三枝香水道。

不过,没像今天一样闹出个人命,谁在乎呢?

地产大佬们要么高起点,比如首创刘晓光、华远任志强;要么出门遇贵人,比如万科王石、万达王健林,碧桂园杨国强可不是,赤脚农夫包工头一个,靠接手烂尾楼盘起家,亲手打造出一个房地产帝国。

耳顺之年,杨国强完成了他的5000亿大计。

但拥有18万员工的碧桂园,却早就弄丢了价值观。

成为“ 快人一步” 的男人

2008年,对于碧桂园和杨国强本人都有着里程碑式的意义。

彼时,碧桂园正是风华正茂,风光无两。不仅首次入选了中国房地产10强,还名利双收:与珠江、合生创展、富力、恒大地产并称为地产界的“华南五虎”。

哪成想金融危机爆发,中国房地产跌入了谷底。一时间,五虎全部出现资金链问题,面临着跳水,断供和崩盘的危险。

碧桂园各地工程大面积停工缓建,股价跌了九成,50岁的杨国强带领员工,边哭边唱着《国际歌》,“这是最后的斗争,团结起来到明天!” 煎熬着挺了过来。

可如今,尽管销售额超过7000亿,却出现了不亚于当年的三大危机:

1. 全国超过30个城市的楼盘业主集体维权,规模极大,影响恶劣。

2. 公司负债9000亿,负债率达到89%(房地产平均负债率79%)。马来西亚“森林城市”项目,销售暂停,回笼资金停滞。

3. 高管离职、员工离职。

2017年5月底,就连和杨国强一起打下碧桂园帝国江山的两位国之重臣,都离开了碧桂园,三斌铁三角瓦解,只剩莫斌。

要想知道是什么导致了这个结果,就要先回答第一个问题:这个自称“农民”,开会都改不了脱下鞋来盘腿而坐的杨国强,是怎么赚到这么多钱的?

因为,碧桂园似乎只关心三件事:效率,效率,效率!

高周转是碧桂园的成名绝技。

官方的说法是,“任何部门都要围绕高周转,为高周转让路!”通俗一点,用卖快消品的手段来经营房地产。

高周转在杨国强的眼里,化为了两组疯狂的数字:

1. 项目进度管理:456

碧桂园要求所有三四五线城市新获取项目必须4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转;一二线城市6个月开盘、7个月资金回正、8个月资金再周转。

现在这个数字又改成了不可能完成”的“345”。

2. 开盘销售:789

新入市项目,开盘一周内去化不低于70%,买地后,首期开工须销售80%的存货,新入市项目,开盘当月去化率要达到90%。

高周转速度让同行大开眼界,也成为了碧桂园的有力武器。

碧桂园就像一台收割机,一路碾压,圈地无数,势不可挡。2013年销售额跨入千亿,2017年突破5508亿元,一举超过恒大和万科,成为宇宙第一房企,动作快的让那些磨磨唧唧的竞争对手无处下手。

“我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控,别人做不到,我杨国强能做到。”

当别人决定拿地开发的时候,黄花菜都凉了。

但高周转这个词传到客户耳朵里就是灾难,大家买的是五星级的家,碧桂园送来的是五星期造好的房子,搁谁谁不生气?

成为“吃透人性”的商人

支撑这些疯狂数字的,是一群疯狂的人。

顺丰创始人王卫说过一句话:“人性需要什么,我就给员工什么。” 杨国强的育人之术,也跟人性有关,六个字:直击人性弱点。

有员工写道:“碧桂园绵里藏针下的进取欲、占有欲、成功欲,使每个人的眼睛发亮,亮得如太阳的光芒一样。”

为了让员工能持续高效,再高效的运转,杨国强为“高周转”搭配了套餐伴侣:成就共享和同心共享。

土地摘牌即开工,奖20万元,每推迟1天,奖金递减1万。

发放“成就共享”奖金的场面让人心潮澎湃:“获奖人高举一张张印制好的大支票,上面写着几百几十万元,那比说什么伟大梦想和崇高理想来得刺激。”

同心共享,比成就共享还要激动人心。

2014年以后,所有新买入的土地均组成了合资公司,碧桂园占比大约85%,集团高管占比5%(所有项目都要投),区域人员占比约10%(投区域所在项目)。

“我自己的身家全部投在里面,连房子都全部抵押了。我们整个区域都像打了鸡血一样。”2016年,江苏区域总裁刘森峰拿到了1个亿,他既是职业经理人,也是项目合伙人。

杨国强非常满意刘森峰在2016年的区域业绩,年签约销售额367亿元。这是平均一天一个多亿的销售节奏。

中海“三斌”(从左至右分别是朱荣斌、莫斌、吴建斌)

有员工因为制度走上人生的巅峰,就一定正在有人在承受痛苦。

摘牌21天后才开工罚款1万,增加一天多罚一万,如果41天开工撤职。开盘工期5到6个月之间,罚款10万,大于7个月撤职。

碧桂园内部有个口号:没有销售,一切为零。

在碧桂园一个月举办一次的总部高管会上,区域总裁们会按照业绩数排座位,业绩好的做前排,业绩不好的坐后排,这个做法很让人受刺激,为了“面子”,就算拼命也得把业绩干上去。

有员工这样形容在碧桂园工作的感受:“无论你站在哪一个业绩台阶上,你总能感到杨国强正拿着一条鞭子,抽着所有人。”

成为“狼性至上”的销售狂人!

在地产圈知己难觅,让碧桂园成为地产界的华为,就成了杨国强另一个希望。

他多次毫不避讳的谈起对任正非的欣赏。在碧桂园内部,华为是对标对象,碧桂园的一系列变化中,都可以看到模仿华为的某些影子。

狼性精神和危机感是华为一路驰骋向前的法宝,而这两者,在碧桂园身上也体现得淋漓尽致。

杨国强的危机感有多强,碧桂园就必须有多热血。

在《房地产江湖》中有一段这样的描写杨国强的话:

“他喜欢看着这些不同性格的年轻人为了表现自己,而不惜相互攻击、自相残杀。在吵闹声中,合纵连横的好戏不时上演,但是这种议会模式的人才赛跑机制正是杨国强需要的。

他隔三岔五地找人“倾解”,对被他赏识的人,会被请到他自家别墅的大泳池边。杨国强会给他们讲述自己的梦想。他小时候经常游泳的一条小河——碧江,现在就在大泳池的外边几十米处。杨国强说当时就希望在游累了的时候,有个地方躺下来休息,吃的喝的都不愁。”

碧桂园的游戏规则是大浪淘沙,业绩不行就是要被淘汰。考核标准下来后,拿不到地,走人;工程质量落后,走人;卖不动房子,走人……

内部是末位淘汰制度,有员工表示,经常有朝不保夕的感觉,非常焦虑。

问题出在前三排,根源全在主席台。

1988年,中国就已经正式实行工程建设项目监理制度。20年后,碧桂园这样的行业大佬级别的企业,不惜一切代价追求高效,再高效,甚至肆无忌惮的沿袭自己建设、自己监理、自己施工的模式。

工期直接决定成本,资本家的劣根性总是为了追求利润铤而走险。

任何一种行业的净化和规范都离不开制度的监管和市场的筛选,碧桂园的疯狂扩张有人称之为“中国速度”,但事实是:中国的建筑行业既没有行之有效的行政监管,也没有形成健康的市场经济,从业者似乎从来没有得到过尊重。

绝大多数房企的核心思想其实就一个:做大规模!

杨国强曾经说:

“碧桂园是在为中国的明天造房子。”

可碧桂园,狠、快、暴的狼性文化,早就精准的背叛了他的内心。

杨国强与任正非惺惺相惜,可他还记得华为价值观里的第一条,是“以客户为中心"吗?

没有价值观的狼性,就是野狗!