金沙城中心值得信赖_开发商焦虑、作死、赌气!这3个现象看清当前的房地产市场!

  • 发布时间:2020-01-08 17:06:52

金沙城中心值得信赖_开发商焦虑、作死、赌气!这3个现象看清当前的房地产市场!

金沙城中心值得信赖,销售和拿地很性感,但现金流更骨感。这是笔者在2017年末的专栏里所提到的,而今越发被证实。

2017年中国房地产市场销售额再创历史新高,也很可能在未来都是历史最高,地产商千亿俱乐部成员再度扩容。地产界正形成一个共识,目前房企的土地储备排名,就是后续几年房地产销售额的排名,于是“地王”从未冷却。

但就在这一片大好形势下,也有“地主”开始坐不住了,其实这是更大的形势来决定的,是由“房住不炒”这个新房改主旋律所决定的。最近市场上有几个案例很有意思,颇具代表性,也堪称当前房地产市场的缩影。

碧桂园高周转背后的焦虑

第一个案例是碧桂园的高周转的风波。4月中旬,碧桂园的员工外泄了加速高周转的内部文件、会议纪要,引发外界极大关注。

其实在房地产行业中,碧桂园的存货周转及总资产周转已经是最高的了,现在还要加速?真要做成快消品?

4年前笔者曾看到一份碧桂园某区域项目总结报告,追求高周转是项目的首要目标,因而一些项目的净利润只有2%左右,这在外界看来简直是不可思议的。

但现在碧桂园一连三次内部发文要求推进高周转,说明巨头们也焦虑了。碧桂园近3年报显示,其资产负债率从2015年至今节节攀升,截止2017年年底其资产负债率高达88.89%。

在金融去杠杆、调控不断加码的情况下,房地产商的资金成本不断抬高,地主集中拿地的背后,是现金流的捉襟见肘以及负债率高企。盖房子的原料很重要,维持运转的现金流更重要,通过高周转实现业绩高增长则是更更重要。

连周转率在行业最领先的碧桂园都强调加速周转了,那么其他地产商呢?

万科翡翠书院其实是个赢家诅咒

第二个案例的主角还是巨头,万科在北京推出一个自持租赁住房项目,这个万科翡翠书院月租金最低1.5万、10年租金180万元起一次性付,而且这个租赁项目还是在远离cbd的北五环。

一时间,舆论哗然,粗略算来,如果按照最低价格租70年就得1260万,这样一笔费用完全够买一套豪宅了。

笔者笑言,如果这是一个营销策略,那么万科此举可得80分,毕竟不花广告费就搞得人尽皆知。但从产品方案上看,设计出这个租赁方案的人可谓脑残,而愿意做客户的人,笔者也只能说豪得掉了脑袋。

万科这个脑残设计背后其实有苦衷的,因为在该项目中沉淀近150亿的资金,巨大的资金压力让万科设计出这个脑残的租赁产品方案。因为70年的自持年限,万科只能以成本反推算的租金水平,但这显然完全偏离了市场实际。

为什么要走到脑残这一步呢?乃是因为抢“地王”惹的祸。2016年“9.30”之后,北京为了控制房价,便在土地市场上标本兼治,于是开始执行“限房价竞地价”政策。拿地程序设置了诸多竞争门槛,包括总地价上限,自持上限,建筑标准等。

万科拿的这块地一样设定了很多竞买规则,但惟独没有设定持有年限,在激烈的拼抢下,万科合计109亿竞得目前翡翠书院所在的两地块。万万没想到的是,最后的政策竟然是自持70年,这意味着这块地的租赁房性质有生之年不可能转成可销售的商品房。

这简直就是个赢家的诅咒,北京的房地产市场上,还有地产商敢再这么拼的抢“地王”吗?

摇号购房下的开发商赌气

第三个案例就是一线城市等7个城市,正在推行摇号购房。摇号购房的背后其实也折射出一些开发商的资金压力。

摇号购房的效应有很多,譬如可以杜绝之前的茶水费乱象,除非在公证处环节有人敢顶风作案。对于买方而言,摇号靠的是运气,但在一个卖方主导的市场上,无疑较以往大为公平了。摇号买房一出,各路人马都想薅政策的羊毛,刚需拼命想要摇号上车,也肯定存在一些中介借掌控摇号来忽悠骗钱的。

在摇号的背后,其实是这些城市在严格限制房价,政府的预售备案价基本回到了一两年前,笔者知道某个巨头开发商2017年四季度以来两次递交备案开盘申请,均因定价超出政府指导价而被驳回,据内部人透露,这家开发商一度赌气在三四线城市加速去库存,而要在一线城市挺住。

但想来看着2月初暴跌的股价,以及账面现金流的压力,这家开发商还是不得不

接受了政府指导价进行开盘,既然开盘了那就索性追求快速回笼,于是打破传统的分期开盘模式,而是一股脑的推出来卖。1000多套房源啊,砸得隔壁的楼盘不得不降价销售,这又引起这隔壁楼盘一期的业主来维权了。

从几个城市的摇号项目来看,房价基本低于同区域二手房价15%左右。随着更多的限价摇号盘的出炉,这些城市的一二手房价格倒挂将更为明显。而这将推倒房价这张多米诺骨牌。

上面这三个案例,只是当前市场的缩影,再结合2017年以来的限购、限贷、限价等措施,再到当前的摇号,无不折射出当前房地产商盛世下的困境,“房住不炒”真不是一句空话。

九州bet9娱乐官网备用网址